海外不動産投資のなかでもメジャーといえるアメリカ不動産。

弊社では２０１６年からトヨタ北米本社をはじめ、数々の有名企業が本社を構えるテキサス州ダラス経済圏に現地法人「CruiseHousingCorpration」を設立し約２００件の中古戸建て住宅の販売・管理をしてまいりました。

アメリカ不動産投資には安定した賃料収入、年平均４％の不動産価格の上昇による売却益、ドル資産を保有することでのリスク分散などメリットは数多くありますが、一方でいくつかのリスクも存在します。

１．為替リスク

物件購入時の為替レートが１ドル＝１００円、売却時の為替レートが１ドル＝１１０円と円安に転じていれば為替差益だけで１０％の差益が生まれます。
一方、このレートが逆だった場合には１０％の為替差損が生じます。
確定申告においては購入時のレート、または売却時のレートが適用されるため、実際に円をドルに交換した日、またはドルを円に交換した日の為替は適用されません。
なお、家賃の受け取り、修繕費の支払いなどについては当月の月末レートが適用されることが一般的です。特に大きな金額が動く購入時・売却時には為替相場が重要なります。

２．修繕リスク

日本の住宅と同様にアメリカの住宅にも多くの設備が付帯しています。
その中でも特に修繕費がかかるのが空調設備です。
日本では個別空調（壁掛けエアコン）が主流ですが、アメリカではセントラル空調システムが主流です。
セントラル空調システムとは一台の空調設備ですべての部屋の空調を行うシステムのことです。これによりすべての部屋の温度が管理されるため、家の中全体が一定の温度で保たれ、家の中で部屋を移動しても温度が一定なため快適に過ごすことが出来ます。
ただし、セントラル空調システムが故障して取替が必要になった場合には７０００～１０，０００ドル近い修繕費が発生する場合があります。
ダラスの戸建て住宅の一か月の家賃相場は２，０００ドル程の物件が多く、３～４ヶ月家賃相当分が空調設備の修繕費として必要になる場合もあります。
弊社では投資家様の収益を安定させるため定額修繕費制度を設けていますが、設備によっては高額な修繕費が発生するため購入時のチェックが重要になります。

３．その他のリスク

・空室リスク
長期間の空室などにより想定していた家賃収入が得られなくなるリスクです。
空室リスクに備え、弊社ではサブリースサービスも実施しています。

・災害リスク
ハリケーンや突風、ヒョウなど自然災害によってもたらされるリスクです。
保険に加入し万一に備えておくことが必要です。

・カントリーリスク
内乱や紛争、政治・経済などの変化によって、国の情勢が変化することによるリスクです。

４．アメリカ不動産にはリスク以上のメリットがある

アメリカ不動産投資にはさまざまなリスクがあります。
一方、経済成長と人口増加が続くテキサス州は賃貸市場、不動産市場が堅調で、安定した家賃収入と、築年数が経過した物件であっても長期的な視点で見れば将来の値上がりも期待できます。
弊社独自の定額修繕費制度、サブリースサービスなどにより可能な限りリスクを軽減した上で、安定収益が見込めるアメリカ不動産はリスクを上回るメリットがあると弊社は考えています。